市街化区域または市街化調整区域で開発行為をしようとするものは、都道府県知事の許可をうけなければなりません。この許可のことを一般的に開発許可と呼んでいます。ただし、開発許可が不要な場合もあります。
また、非線引き区域で開発行為をする場合及び都市計画法区域外で一定規模（１ヘクタール）以上の開発行為も開発許可が必要になります。
開発許可の対象となる区域
| 都市計画区域 | 線引き都市計画区域 | 市街化区域 | 1000㎡（三大都市圏の既成市街地、近郊整備地帯等は500㎡）以上の開発行為 ※条例で300㎡まで引き下げ可 |
| 市街化調整区域 | 原則としてすべての開発行為 | ||
| 非線引き都市計画区域 | 3000㎡以上の開発行為 ※条例で300㎡まで引き下げ可 |
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| 準都市計画区域 | 3000㎡以上の開発行為 ※条例で300㎡まで引き下げ可 |
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| 都市計画区域および準都市計画区域外 | １ha以上の開発行為 | ||
規制対象外となる開発行為
以下の開発行為は、規制の対象外となります。
- 一定の面積に達しない開発行為
- 市街化調整区域内の農林漁業施設のための開発行為
（例）農作業舎、米麦乾燥施設 など - 公益施設
（例）駅舎、公園、図書館 など - 国、都道府県が行う開発行為等
- 都市計画事業
- 土地区画整理事業
- 市街地再開発事業
- 住宅街区整備事業
- 防災街区整備事業
- 公有水面埋立事業
- 災害時応急措置
- 軽易な行為
（例）既存建築物の増改築 など
開発許可の基準
開発行為における許可基準は、都市計画法第３３条に規定する技術的基準と同法第３４条に規定する市街化調整区域における立地的基準の２種類があります。
技術的基準
良好な市街地の形成を図るため、宅地に一定の水準を保たせることを目的とした基準のことで、例えば、道路・公園・給排水施設等の確保、防災上の措置等に関する基準があります。
市街化区域における開発行為は、技術的な基準に適合し、申請の手続きが法令に反していない限り許可されます。
立地的基準
市街化調整区域内でのみ適用される基準です。
次のいずれかに該当するものに限り許可されます。
- 公益上必要な建築物および日常生活のための必要な店舗等
（例）学校、社会福祉施設、クリニック、コンビニ、美容院 など - 鉱物資源、観光資源の利用上必要なもの
（例）セメント製造業の施設、温泉施設、神社 など - 農林水産物の処理等の施設
（例）製粉業の施設、畜産食品製造業の施設 など - 農林業等活性化のための施設
（例）地域特産物展示販売施設（道の駅）、農林業体験学習施設 など - 中小企業振興のための施設
- 既存工場と密接な関連を有する事業場
- 火薬庫
- 沿道施設と火薬類製造所
（例）道路管理施設、休憩所（レストラン等）、ガソリンスタンド など - 地区計画または集落地区計画区域内の開発行為
- 条例で指定した土地の区域内において行う開発行為
- 市街化を促進するおそれがない等と認められる条例で定める開発行為
- 既存権利者の開発行為
- その他やむを得ない開発行為
立地的基準は市街化調整区域における市街化を極力抑制するために非常に厳しい許可基準となっています。
