「既存の宅地における開発行為又は建築行為等」
愛知県において既存宅地とは、愛知県開発審査会基準第１７号に定められた「既存の宅地における開発行為又は建築行為等」のことをいいます。
市街化調整区域内では、原則として開発行為や建築行為が禁止されています。
しかし、市街化調整区域に関する都市計画が決定され、またはその都市計画を変更して区域が拡張された際にすでに宅地であった土地で現在まで継続して宅地であるもののうち、概ね５０戸以上の建築物が連たんしている土地における開発行為または建築行為は、例外として認められています。
既存宅地の定義
既存宅地と定義は、以下のいずれかに該当するものです。
- 土地の登記事項証明書の地目が宅地であるもの。
- 建築物が存在していたことが建物の登記事項証明書により確認できるもの。
- 平成１２年５月１９日改正前の都市計画法４３条第１項第６号の既存宅地確認を受けたもの。
- その他、公的資料により確認できるもの。
地目変更の登記日付に注意！
登記事項証明書には、原因日付と登記日付というものが存在します。注意すべき点は、原因日付が線引き前であったとしても、登記日付が昭和５０年４月１日以降であると既存宅地として認められないという点です。
「線引き」についてはこちらをご覧ください。
原因日付
原因日付とは、登記をするに至った事由が起きた日のことです。例えば、「昭和６０年１２月１８日売買」、「平成２７年４月９日新築」などです。
登記日付
登記日付とは、登記官が実際に登記をした日のことであって、例えば土地の売買から１か月後に登記した場合は日付にズレが生じることになります。
連たんの取扱い
連たんは、次の事項により取扱います。
- 敷地間の最短距離が概ね５０メートルの距離をもって連続していること。
- すでに建築物がない宅地にあっても連続しているものとみなす。
- 戸数算定（延べ面積が３０㎡以上のものに限る）にあっては、同一敷地内に複数の棟がある場合にはそれぞれ算定し、共同住宅または長屋にあっては住戸数で算定するものとする。
連たんの確認方法
連たんの確認方法ですが、都市計画図を使用するのが一般的です。都市計画図とは、各自治体が作成する精度の高い地図のことで各市役所で購入することができます。
都市計画図を見て敷地のつながりを三角スケールで測りながら確認するのが一般的な方法だと思います。
なお、縮尺は１／２５００が見やすくてお勧めです。
既存宅地の要件① 建築物の用途
予定建築物の用途は、次のような居住用または自己の業務の用供するものでなければなりません。
- 住宅
- 店舗
- 事務所
- 倉庫
- 工場 など
既存宅地の要件② 禁止用途
要件①の用途を満たしていても、次の用途に供する場合は認められません。
- 倉庫にあっては、準居住地区内において建築してはならない規模以上の危険物を貯蔵等をするもの。
- 「風営法」に規定する風俗営業及び性風俗関連特殊営業等。
工場の場合
工場の場合は、周辺環境に悪影響を及ぼすものは認められません。
- 工場にあっては、周辺の土地利用上支障がなく、周辺の環境条件に悪影響を及ぼさないものであり、所在地市町村長の支障がない旨の副申書が添付されているものであること。
既存住宅の要件③ 申請地および建築物の規模
予定建築物以下の条件を満たす必要があります。
- 申請地の規模は、居住の用に供するものにあっては５ヘクタール未満とする。
- 建築物の高さは、原則として１０メートル以下であること。
- 住宅において、最低敷地面積は１６０㎡以上であること。
既存宅地の要件④ 駐車場の設置
集合住宅には必ず駐車場が必要です。
- 一戸建て住宅を除く居住の用に供する建築物にあたっては、駐車場がその敷地内に適切に設けられていること。
駐車場の適切な設置
駐車場の適切な設置とは以下のことをいいます。
- １台の車が駐車する場合に、他の車を移動することなく、または他の車が常時駐車する場所を通過することなく、道路または通路から出入りできるものであること。
- 敷地内に設ける駐車場は、原則として１住戸に対し普通自動車が１代確保できるものであること。ただし、地形上の理由により困難な場合は、隣接地等に同等以上の台数が確保できるものであること。この場合においても敷地内に必要な台数の半分以上を確保すること。
アパートなどの集合住宅においては、敷地内に部屋数と同じ数の駐車場が原則として必要になります。
まとめ
既存住宅は昔から宅地であったことから、市街化調整区域に住宅を建てるのに最も好条件であるといえます。もちろんすでに宅地ですから、農地転用許可申請も必要ありません。
農地法の規制がある場合、開発許可や建築許可の申請は農地転用許可と同時申請、同時許可になります。したがって、農地転用許可申請の締切に合わせて提出する必要があり、許可されるのも農地転用に合わせて２ヶ月程度かかります。
しかし、既存宅地は開発許可または建築許可だけになりますから、随時申請が可能で、許可までの期間も１ヶ月程度となっています。
