農転日誌

所有する土地を少しでも高く売りたいと思うのが普通だと思いますが、その土地が市街化調整区域であったり農地であったりするとなかなか買い手が見つからず、いつまで経っても処分ができないという状況に陥る可能性があります。

それどころか、固定資産税や草刈り費用、水利組合の組合費などの支払いでむしろマイナスになってしまうという、いわゆる「負動産」と化してしまうこともあります。

幣所では、そのような悩みをお持ちの方からの相談を受けることも少なくありません。

よくあるご相談としては、「農地を相続したが、遠方に住んでおり耕作もしておらず費用だけかかってしまって困っている。」という内容です。

このサイトの記事でもご紹介しているように、市街化調整区域の農地を処分するためには、まず買い手を見つけなければならず、さらに買い手の計画（耕作なのか転用なのか、転用目的は何か）が法令に適合しなければ最終的に売買することはできない仕組みになっています。

詳しくはこちらの記事をご覧ください。

市街化調整区域の農地は、とりあえず不動産屋に売ってしまうといったことはできません。

まず買い手を募り、値段交渉や契約をし、役所の手続きをクリアするという長いプロセスを踏まなければなりません。

しかも、途中でつまずくかもしれないというゴールの不確実性（制度上仕方ないのですが…）もあって、なかなか行動に移すことができない方も多いようです。

太陽光発電業者をご紹介しております。

そこで、幣所では「とにかく農地を処分したい！」という方のために太陽光発電業者をご紹介させていただいております。

基本的には、太陽光発電に興味のある方に必要な手続きを経て農地を売却するという流れになります。

ただし、どんな農地でもご紹介できるというわけではありません。

規制の厳しい農地（いわゆる農振区域、青地農地）に該当する場合はできませんし、太陽光発電はあくまで発電事業ですから、収益性（例えば面積、日当たり）が見込めなければなりません。

したがって、ご紹介はできるものの、結果的に太陽光発電には向いていないということで断られたり、日当たりが悪いので想像よりも価値が下がってしまうということも十分に考えられますので、あらかじめご了承ください。

「少しでも高く処分したい！」という方にはお勧めできません。

逆に「とにかく農地を処分したい！」という方にお勧めです。

太陽光発電業者の条件

最後に、太陽光発電業者が提示している農地の条件をご紹介しておきます。

次のすべてに該当することが最低条件となります。

日照条件や農地転用の許可が受けられるかどうかについては、太陽光発電業者が事前に確認してくれますのでご安心ください。

一度ご検討されてはいかがでしょうか。

先日、稲沢市内にある競売物件の農地に入札するため買受適格証明を受けることになりましたので、その際に必要となった書類についてご紹介します。

今回は、市街化区域にある競売物件でしたので所有権の移転が伴う５条案件となります。

買受適格証明の必要書類

５条案件（市街化区域）の買受適格証明を受けるために必要な書類は次のとおりです。

これらの書類をすべて２部準備して、一部ずつ２冊にして提出します。

ちなみに、決済まで１週間程度かかります。

それぞれ簡単に説明していきます。

１．買受適格証明願書、農地法５条届出書

聞きなれない難しい名前の書類ですが、様式は愛知県のホームページからダウンロードすることができます。

詳しい説明は省きますが、必要事項を記入して提出します。

案内図

ゼンリンの住宅地図、役所の都市計画図、ヤフー地図などネット地図でもＯＫです。

申請地を赤ペンで囲って所在を明確にします。

公図

法務局で請求するか、ネットでダウンロードしたものでもＯＫです。

また、市役所の税務課で請求できる公図でも大丈夫です。

申請地を赤ペンで囲います。

申請地の登記簿謄本

法務局で請求したものでないとダメです。インターネットで手に入る要約書は不可です。

競売情報のコピー

申請地が競売物件であることが分かる資料のコピーを添付します。

いわゆる３点セット（物件明細書、現況調査報告書，評価書）のうち物件明細書を添付しておけば十分でしょう。

委任状

手続きを行政書士に依頼する場合に必要となります。

様式は決まっていませんので、インターネットなどでダウンロードしたものを参考にしてもらえば大丈夫です。

まとめ

鋭い方はお気付きかもしれませんが、実は通常の５条届出をするときの必要書類とほぼ同じ（買受適格証明願書と競売情報のコピーが増えただけ）です。

これは、買受適格証明を受けた後、落札した者は通常の届出を受けなければならず、万が一落札してから農地法に適合しないということになると大変なことになるため、あらかじめ農地法との適合性を確認するためです。

参考になれば幸いです。

このホームページでアピールしているとおり、当事務所では農地転用の許可申請で不許可になったことはなく許可取得率100％を誇っています。

これは紛れもない事実です。

あなたは率直に「すごい！」と思ってくださるかもしれません。

では、なぜ許可取得率100％が実現できるのか？

その答えはとても簡単です。

「許可を受けられない（法令に適合しない）案件は最初から申請しない（できない）から」

「な～んだ」と拍子抜けしてしまいましたか？

それとも、「チャレンジしない臆病者じゃないか！？」と不信に思われたかもしれません。

しかし、これは当たり前のことなのです。

農地転用許可は　【申請＝許可】　ではない

農地転用以外の許可（例えば飲食店の営業許可など）にも共通して言えることなのですが、申請さえすれば許可されるというものではありません。

申請と許可の間には審査という重要な工程があるからです。

審査とは言い換えれば、法令に適合するかどうかのチェックということになります。チェックするのはもちろん役所です。

例えば、車を運転するときアクセルを踏めば進み、ハンドルを右に回せば右に旋回し、ブレーキを踏めば当然止まるわけで、機械的な不具合さえ無ければドライバーのアクションに対して期待通りの結果を必ず出してくれます。

一方で、農地転用の申請とその結果というのはドライバーのアクションとはリンクしていません。

残念ながら、アクションを起こせば必ず努力は実る（期待通りの結果が出る）というのは成り立たない分野なのです。

チャレンジ精神ではどうすることもできないこともあるわけです。

「いくらならできる？」という問いは誤解している証拠

当事務所では「農地を転用してほしい。」という相談をよく受けます。

「目的は何ですか？」と尋ねると、「目的は何でもいいからとにかく転用してほしい。いくらならできる？」とおっしゃる方が結構いらっしゃいます。おそらく、お金を払えば何とかなるものだと誤解されているのでしょう。

詳しい説明は省きますが、これは法令に適合しないパターンの典型です。

高い報酬なら法令に適合するようになるというのは論理的にあり得ません。

もし、ある案件に対して通常価格なら許可は取れないが高い報酬なら許可を取れるという者がいたとすると、それは事実と異なる内容の申請をするなど何らかの不正を働いて表面上法令に適合するように見せかけようとしているのかもしれません。

当然これは違反行為となります。

もちろん、当事務所ではこのような相談に対して丁寧に説明し、正しく理解していただくように努めております。

許可取得率100％とは、適法なものについては確実に許可を取得しているということ！

当事務所が許可取得率100％なのは、「どんな案件も処理できる」「不可能を可能にしている」ということでは決してありません。

法令に適合ないものについてはその旨をきちんと説明し、適法なものについては確実に許可を取得してきているという積み重ねの結果です。

もし許可取得率100％を切ってしまうことがあるとすれば、それはヒアリングや事前協議が不十分で、申請後に想定外の事実が発覚して適合しなくなってしまうといった事態が発生した場合が考えられます。

幸いなことに、これまで当事務所ではそのようなことは起きていませんし、起きないようにすべてのご依頼について常に丁寧に手続きを進めるよう体制を整えております。

時にはチャレンジすることもある！？

前述の内容と真逆のことを主張して大変恐縮なのですが、実は状況によってチャレンジすることもあります。

それは、法令に適合しないとは言い切れないが、適合するかどうか微妙であるときです。

役所はあらかじめ許可の可否を明言してくれませんし、とにかくやってみなくては分からないという状況ですから、お客様と相談したうえでとりあえず書類を揃えて申請し、審査の過程で問題が発生すればその都度対応していくことになります。

このようなケースを含めて許可取得率100％であることは自慢できることかもしれません。

農地転用の許可を受けるためには、「やむを得ずその農地を利用しなければ目的（住宅建築、駐車場の設置など）が達成できない。」というやむを得ない理由がなくてはなりません。

農地転用の許可基準についてはこちらをご覧ください。

言い換えると、「農地以外で目的が達成できるなら転用は不要（不許可）」ということになります。

つまり、やむを得ない理由があってはじめて転用許可が必要となるはずなのです。

しかしながら、売買することを目的としてありもしない理由をでっち上げて許可を受けようとする人や業者が少なからずいます。

先日もこのような案件を持ち込んできた不動産業者が来ました。

該当地は市街化調整区域にあって昔から宅地の土地（いわゆる既存宅地）とその隣接地となっている畑ということでした。

接道は既存宅地部分しかなく、農地部分は袋地状態となっている土地です。

しかし、この両土地は以前に所有者が無断で業者に貸しており、現況は資材置場（現在は廃墟のよう）になっている厄介な土地です。

不動産業者によると、この既存宅地部分に隣町の建設業者が本社移転し、本社を建築して本社敷地としつつ農地部分を資材置場として利用したいという内容でした。

このとき幣所はこの内容が真実だと信じ、やむを得ない理由として認められる可能性のあると考え農業委員会に相談をしたところ、農業委員会は違法状態の是正もできる可能性があると好感触であったため手続きを進めていくということで話がまとまりました。

ところが、このあたりから業者側のボロが出始めたわけです。

建築案件は必ず役所との事前協議が必要となり、図面など建築計画の概要をあらかじめ提示しなければならないのですが、業者側は一向に建築計画を提示しないどころか「建築はいずれするので転用許可だけなんとか取れないか。」と言い出したのです。

これには呆れました。

おそらく、ありもしない理由をでっちあげて許可を受け土地の売買をしようとしていたが、想像以上に具体的な計画がないと許可を受けられないという現実に直面して焦ったのでしょう。

当然ながら、幣所はこの案件をお断りさせていただきました。なぜなら場合によっては虚偽申請させられるところだったわけですから。

というわけで、幣所ではこのような売買ありき農地転用は一切お断りしておりますし、お問い合わせも拒否いたしますのであらかじめご了承ください。

幣所はこのような虚偽申請と疑われるような依頼を受けてまで商売したいと思っていませんし、苦労して国家資格を取ったわけではありません。

むしろ、たとえ困難な案件であっても適法なご依頼に対して全力で取り組みたいと思っています。

農地転用の許可申請では、添付書類として「資力があることを証する書面」が求められることがあります。

農地転用の必要書類についてはこちらで詳しく解説しています。

これは、農地転用の許可要件の一つに、「転用事業が確実に行われること。」というものがあり、転用事業を行うために必要な資金がきちんと確保されているかどうかを確認する必要があるからです。

農地転用の許可要件についてはこちらをご覧ください。

しかし、法定添付書類ではありませんので常に提出が求められるというわけではなく、従来、法人が申請者となる場合は大抵必要であったものの、個人が申請者となる場合は事業資金が数千万単位となる場合に限って求められる程度で、市町村によってもその取扱いにバラつきがありました。

ところが、国の指導によりその取扱いが変更され、愛知県では平成２９年４月１日から、個人が住宅を建設する場合において、全ての農地転用許可申請に「資力があることを証する書面」が必要となります。
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「耕作放棄地を何とかしたい。」「相続した農地を処分したい。」というご相談をいただくことがしばしばあります。

お話を聞くと、「市街化調整区域の農地は売却できない」と勘違いしている方や、「近所の不動産屋に駆け込んだら門前払いされてしまった。」という方もいらっしゃいます。

このサイトでは、市街化調整区域における農地転用や住宅の建築について解説していますのでお分かりいただけると思いますが、

市街化調整区域の農地は売却できる可能性があります。

しかし同時に、法令の規制が厳しくいろいろな手続きが必要になることも事実で、簡単に高値で売れるほど甘くはないと考えられます。

そもそも農地の売却といっても、耕作目的で売却するのか、農地転用して売却するのかによっても違いがあるわけですが、今回はご相談内容からも検討されている方が多いと思われる、農地転用して売却するケースを中心に考えていきたいと思います。
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おそらくあなたも、住宅街の一角にある農地の前に「生産緑地」と掲げられた標識を見たことがあるかもしれません。

この標識は、ただの飾りではありません。

生産緑地とは、法令に従って行政から指定を受けた特別な農地であって、それに伴い様々な義務が生じたり、優遇を受けることがでることをご存知でしたでしょうか？

今回は、この生産緑地について掘り下げてみようと思います。
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農地を宅地にするためには農地転用の許可や届出が必要になります。そして、農地法関係の業務においては、最も需要のある手続きです。

しかし反対に、宅地を農地にできないだろうか？とお考えの方もいらっしゃるかも知れません。

そこで今回は、宅地を農地にできるのか？そのためには何らかの許可や手続きが必要になるのか？について考えてみたいと思います。
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農地転用の費用調査第二弾です。

今回は、岐阜県の業者が設定している農地法関係の許認可費用について簡単な独自調査を行い、平均値を算出してみました。

業者選定の際にご活用ください。
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農地転用をお考えの方にとって、法律的なことよりもまず気になるのが費用のことではないでしょうか？

農地転用をするということは、住宅の建築や太陽光発電設備の設置など、多額の費用が必要な何らかの計画をたてているのだと思います。

人によっては、計画のために融資を受ける方もいらっしゃることでしょう。これからの返済のことを考えると、費用に対してシビアになるのは当然のことです。

そこで弊所では、農地法関係の許認可費用について簡単な独自調査を行い、平均値を出してみました。

業者選定の際にぜひお役立てください。

農地転用の費用についてはこちらでもご紹介しています。
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