「既存集落内のやむを得ない自己用住宅」
愛知県において自己用住宅とは、愛知県開発審査会基準第７号に定められた「既存集落内のやむを得ない自己用住宅」のことをいいます。
市街化調整区域内では、原則として開発行為や建築行為が禁止されています。
しかし、市街化区域と同等程度にある集落において建築することがやむを得ないものと認められる自己用住宅のための開発行為または建築行為は、例外として認められています。
自己用住宅の要件① 共通事項
自己用住宅を建築するためには、次の４つの要件を常に満たしていなければなりません。
①－１ 市街化区域における不動産の所有
- 申請者、申請者の配偶者は、市街化区域内において自己用住宅を建築できる土地または用途変更できる建築物を所有していないこと。
親と同居する場合は、親の不動産の所有状況も確認しておく必要があるでしょう。
①－２ やむを得ない事情
- 申請者が現在居住している住居について、過密、狭小、被災、立ち退き、借家等の事情がある場合で社会通念に照らし、建築または用途変更することがやむを得ないと認められる場合であること。
市街化調整区域での建築は本来禁止されており、自己用住宅は例外として特別に認められている制度ですから、正当な理由が必要になります。
一般的には、借家住いの世帯に子供が生まれて家が手狭になり、自己用住宅を建てるパターンが多いと思います。
①－３ 建築物の規模
自己用住宅として建築する建物は、必要以上に過大であってはいけません。
- 建築物は、自己の居住の用に供する１戸の専用住宅等であり、申請地および申請に係る建築物はこれにふさわしい規模であること。
①－４ 他法令の許可
- 当該申請を行うために他法令による許認可等が必要な場合は、その許認可等が受けられるものであること。
例えば、農地転用許可、道路占用許可、道路使用許可などがあります。なかでも農地転用許可は、開発許可または建築許可と同時に申請し、同時に許可されるという仕組みになっています。
自己用住宅の要件② 土地
上記４つの要件（市街化区域における不動産の所有・やむを得ない事情・建築物の規模・他法令の許可）を満たしたうえで、次のいずれかに該当していることが必要となります。
②－１ 自己所有
- 相当数の建築物（４５棟以上）が連たんしている既存集落内において、原則として、申請者が市街化調整区域決定前から所有している土地に自己用住宅を建築または用途変更するものであること。
申請者が市街化調整区域決定前から所有していた土地については、所有していた物から相続により取得した土地でも問題ありません。
連たん
連たんとは、建築物（建築面積が３０㎡以上に限る）の敷地間の距離が５５メートル以内で連続していることです。
なお、申請地の一部が市街化区域から５５メートル以内の土地は、「相当数の建築物が連たんしている既存集落内」として取り扱うことになっています。
この場合、４５棟が５５メートル以内で連なっているかどうか確認する必要はないということになります。
市街化調整区域決定前
市街化調整区域決定前とは、市街化区域と市街化調整区域が指定された時よりも前という意味で、線引き前と呼ばれることもあります。
愛知県のほとんどの地域では、昭和４５年１１月２４日に市街化調整区域の決定がされましたので、それよりも前から土地を所有していることが要件となっています。
線引きについての詳しい説明はこちらをご覧ください。
所有
所有については、次のように取り扱うことになっています。
- 借地は含まない。
- 共有は持分の範囲内とする。ただし、申請地が狭小等やむを得ない事情があり、かつ、他の共有者の同意が得られている場合は、共有地を限度に持分の範囲を超えることができる。
- 申請のための買戻した土地は含まない。
- 売買予約、停止条件付契約等により仮登記となっている土地は原則として含まない。
②－２ 居住の継続性（土地を買う場合）
- 大規模な既存集落として知事が指定した集落のひとつに、原則として、市街化調整区域決定前から継続して居住している者が、自己用住宅を建築または用途変更するものであること。
土地を買う場合は、上記のような居住の継続性が求められます。
大規模な既存集落として知事が指定する集落
大規模な既存集落として知事が指定する集落とは、以下のような、独立して一体的な日常生活圏を構成している集落のことです。（農用地区域等積極的に保存すべき区域は除く）
- 集落内に、小中学校、鉄道の駅もしくはバス停留所、日用品店舗、旧町村役場、病院若しくは診療所等の社会生活に係る施設のいずれかが存在すること。
- 市街化調整区域内において１８０棟の建築物（建築面積が３０㎡以上）が連たんしている集落。
- 市街化調整区域内において４５棟以上１８０棟未満の建築物が連たんして集落を形成し、その集落の複数が５５メートルを超え３３０メートル以内の距離をもって連続している場合で、それぞれの集落内にある建築物の棟数の合計が１８０棟以上となる場合。
- 市街化調整区域内において４５棟以上１８０未満の建築物が連たんして集落を形成し、大規模集落から３３０メートル以内の距離をもって連続している場合は、当該大規模集落の一部とする。
- 連たんとは建築物の敷地間の距離が５５メートル以内で連続していること。
- 棟数の密度は、１ヘクタールあたり建築物が６棟以上存すること。
大規模な既存集落に該当するかどうかという判断は非常に難しいため、事前に市役所に問い合わせることをお勧めします。
市街化調整区域決定前から継続して居住している
例外として、やむを得ない理由により１年以内の期間転出していたり、就学、就労のため一時的に単身で転出していた場合は継続性が認められることになっています。
自己用住宅を建築する場合は必ず役所に事前相談しましょう。
着工直前になって、「市街化区域に土地を所有していた。」、「調整区域から引っ越していて居住の継続性がない。」という事実が発覚したがどうすればよいか？
というような相談を受けることがしばしばありますが、こうなってしまってはお手上げです。そもそも、要件を満たしていないにもかかわらず計画を進めてしまっていることが大問題なわけです。
ほとんどの市町村では、自己用住宅等の建築をする場合、必ず事前相談をするよう求められます。これは、口頭で話すだけではなく、固定資産の所有状況を公的書類によってきちんと確認する作業になります。
役所も書類を提出されてから拒否しなければならないとなると、申請者にとってそれまでの計画が無駄になってしまうことになりますし、申請者の怒りの捌け口となったりしますので、そのような事態は避けたいということもあるのでしょう。
不動産屋や工務店などを過信して丸投げせず、希望する土地が見つかった時点で、事前にご自身で役所に相談されるのがよいでしょう。
理由書が必要な方へ
自己用住宅の理由書が必要な方はこちらを参考にしてみてください。
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