自己用住宅とは、市街化調整区域の既存集落内に線引き前（昭和４５年１１月２３日以前）から土地を所有する者が自己用に建てる住宅のことです。
例えば、これまで借家に住んでいた者が自己所有の農地に自己の世帯が住むための住宅を建築する場合です。
「線引き」についてはこちらをご覧ください。
また、自己所有の土地でなくても、線引き前から既存集落内に継続して住み続けていた場合も住宅を建築する資格が与えられます。
原則として市街化調整区域内では住宅を建てることは禁止されていますが、自己用住宅については都市計画法の例外として認められています。（都市計画法第３４条１４号「その他やむを得ない開発行為」）
開発許可の基準についてはこちらをご覧ください。
そして、住宅を建築するための土地の造成は開発行為に該当しますので、自己用住宅の理由書は都市計画法と農地法を意識して書く必要があります。
開発行為についてはこちらをご覧ください。
では、私が実際に書いて提出した理由書をご紹介します。
記入例 借地から自己用住宅へ
今回の案件は、自己所有の土地は無かったものの、借地上に自己名義の住宅を建てて昭和４０年から継続して住み続けていたため、自己用住宅の建築が可能となりました。
申請者は理想として借地を買い取り、住宅の建て替えることを希望していましたが、最終的に敷地所有者との話がまとまりませんでした。しかし、運よく敷地南側の農地を買うことができたので、そこに新築することになりました。
敷地面積が５００㎡以下で宅地造成も不要でしたので、建築許可と農地転用許可を同時申請しました。
今般、上記土地に自己用住宅を建築したく申請します。
現在、私は下記住所地にて借地上の住宅にて夫婦２人で生活をしております。私は、昭和４０年に今の住所地に移り、それから４８年もの間、今の慣れ親しんだ土地で暮らしてまいりました。
私は今年の１２月には６９歳を迎えますが、家族の支えもあって、現在も会社員として働いております。まだまだ現役のつもりではありましたが、この度、息子が戻ってきてくれることとなり、同居する事に決まった為、今年度をもって引退しようかと考えております。
これまで仕事一筋で働いてきた分、引退後はのんびりと穏やかに新しい生活を送りたいと思い、又、これまで私を支えてくれた妻の念願でもあった為、これを機に今の住まいの建替えを計画しました。
当初、息子が将来も安心して暮らしていける様にと、借地を継続するのではなく、現在の敷地所有者様に土地を譲っていただける様に交渉いたしました。
しかし、敷地所有者様は、まだ土地を手放すつもりはないとのことで、当方の申出を断られてしまい、断念せざるを得ませんでした。
そこで、別の土地に住宅建築することに計画を変更することにしました。
ただ、長い間同じ場所で住み続けてきた私にとって、全く違う場所で生活することは避けたかった事から、現住所地から近い土地を希望し、探していたところ、幸運にも今の住まいのすぐ南側の土地を譲っていただけることとなり、さっそく申請地として選定いたしました。
申請地は住み慣れた閑静な集落内にあり、周辺農地への影響も少なく私の希望に合った土地である事から、自己用住宅地の建築地として最適であると考えております。
以上の理由をどうかご理解頂き、許可を賜ります様よろしくお願い申し上げます。
※ポイントを赤字にしています。
ポイント① 現在の状況が法令の条件を満たしていることを書く
借地に住んでいることと、線引き前（昭和４５年１１月２３日以前）から継続して住んでいることは、自己用住宅を建てるための重要な条件になりますので、絶対に書いておかなければならないポイントです。
ポイント② 自己用住宅が必要な理由を書く
今回のケースでは、息子が同居してくれることになったことが大きな理由となっています。
息子世帯が同居するとなると、これまで夫婦２人だけで住んでいた借家では窮屈な生活を強いられることは容易に想像できますので、自己用住宅を希望するやむを得ない理由として十分成立するでしょう。
なお、「妻の念願だった」という一文は、法令上はあまり意味はありません。理由を重ねて住宅が建てたい旨を強調するために書き加えたものです。
ポイント③ 土地の選定理由を書く
なぜその土地を選んだのか？を書きます。
農地を保護したい行政は、「農地じゃなくてもっと他に宅地を探せばいいのではないか？」というのが基本的な考え方ですので、それを覆すための「ここしかない！」という事情を書く必要があります。
今回のケースでは、長年住み慣れた所を離れたくないことを根拠としてします。高齢の申請者にとってまったく新しい環境で生活を始めるのは酷ですので、土地の選定理由としては成立すると思います。
ポイント④ 周辺農地への影響がないことを書く
これは決まり文句みたいなものですが、農地法上、周辺農地に悪影響を及ぼすような農地転用は認められません。よって、周辺農地には迷惑をかけないことを強調するために書いておいたほうがよいと思います。
まとめ
誰もがマイホームを建てたいと願っていると思いますが、市街化調整区域では、ただ家が欲しいという理由では住宅の建築はできません。法令の基準を満たす必要があります。
自己用住宅は都市計画法の基準が難しいところがあるので、法令を理解していないと理由が不十分と判断されてしまうかもしれません。
もし不安があれば専門家に相談するのがよいでしょう。
参考にしてみてください。
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