愛知県のにおいて分家住宅とは、愛知県開発審査会基準第１号に定められた「分家住宅」のことをいいます。
原則として都市計画法によって、市街化調整区域に住宅を建築することは禁止されています。
しかし、昔から市街化調整区域に土地を所有し生活の本拠としてきた世帯の一員が独立して新しい世帯を築く場合に、市街化調整区域に土地があるにもかかわらず、わざわざ市街化区域に土地を求めさせるのは適当ではなという観点から、分家住宅は例外的に認められています。
分家住宅の要件① 共通事項
分家住宅を建築するためには、次の３つの要件を常に満たしていなければなりません。
①－１ 申請人
許可を受ける者の範囲は、次の事項に該当するやむを得ない事情にある者でなければなりません。
- 結婚その他独立して新たに世帯を構成する者、またはいわゆるＵターン等、当該土地において世帯を構成する合理的事情にある者であること。
①－２ 建築物の規模
分家住宅として建築する建物は、必要以上に過大であってはいけません。
- 建築物は、自己の居住の用に供する１戸の専用住宅等であり、申請地および申請に係る建築物はこれにふさわしい規模であること。
①－３ 他法令の許可
開発または建築を行うために他の法令による許認可が必要な場合は、その許認可が受けられるものであることが必要です。
例えば、農地転用許可、道路占用許可、道路使用許可などがあります。なかでも農地転用許可は、開発許可または建築許可と同時に申請し、同時に許可されるという仕組みになっています。
分家住宅の要件② 一般分家・大規模分家
上記３つの要件（申請者・建築物の規模・他法令の許可）を満たしたうえで、次のいずれかに該当していることが必要となります。
簡単に言うと、親または祖父母が所有する土地なのか、他人の土地を買うのかというケースに分けられます。
②－１ 一般分家
原則として、申請者の直系血族のうち尊属が市街化調整区域決定前から継続して所有している土地に分家住宅を建築または用途変更するもので、次の事項に該当するもの。
- 申請地は既存の集落内またはその周辺の地域にあり、かつ、申請可能な土地の中で適当と認められる土地であること。
- 申請者、申請者の配偶者、申請者の直系血族のうち尊属および申請地の所有者は、市街化区域内において分家住宅を建築できる土地または用途変更できる建築物を所有していないこと。
もし家族の中に市街化区域に土地を持っている方がいる場合は要注意です。必ず事前に固定資産税の明細などを確認しておくべきでしょう。
直系血族のうち尊属
具体的には、両親、祖父母、曽祖父、曾祖母などのことです。家系図で言うと、まっすぐ上にさかのぼる親族のことです。
市街化調整区域決定前
市街化調整区域決定前とは、市街化区域と市街化調整区域が指定された時よりも前という意味で、線引き前と呼ばれることもあります。
愛知県のほとんどの地域では、昭和４５年１１月２４日に市街化調整区域の決定がされましたので、それよりも前から土地を所有していることが要件となっています。
線引きについての詳しい説明はこちらをご覧ください。
既存の集落内またはその周辺の地域
既存の集落内またはその周辺の地域とは、既存建築物（建築面積が３０㎡以上のもの）の敷地から１００メートル以内のものをいいます。
②－２ 大規模分家
大規模な既存集落として知事が指定した集落のひとつに、原則として、市街化調整区域決定前から継続して居住している世帯構成員または世帯構成員の子等が、分家住宅を建築または用途変更するもので、次の事項に該当するもの。
- 申請地は、世帯構成員が居住している指定既存集落内の土地であること。
- 申請者、申請者の配偶者、世帯構成員および世帯構成員の配偶者は市街化区域において分家住宅を建築できる土地または用途変更できる建築物を所有していないこと。
一般分家と同様に、家族内で市街化区域に土地を持っている方がいる場合は注意が必要です。
大規模な既存集落として知事が指定する集落
大規模な既存集落として知事が指定する集落とは、以下のような、独立して一体的な日常生活圏を構成している集落のことです。（農用地区域等積極的に保存すべき区域は除く）
- 集落内に、小中学校、鉄道の駅もしくはバス停留所、日用品店舗、旧町村役場、病院若しくは診療所等の社会生活に係る施設のいずれかが存在すること。
- 市街化調整区域内において１８０棟の建築物（建築面積が３０㎡以上）が連たんしている集落。
- 市街化調整区域内において４５棟以上１８０棟未満の建築物が連たんして集落を形成し、その集落の複数が５５メートルを超え３３０メートル以内の距離をもって連続している場合で、それぞれの集落内にある建築物の棟数の合計が１８０棟以上となる場合。
- 市街化調整区域内において４５棟以上１８０未満の建築物が連たんして集落を形成し、大規模集落から３３０メートル以内の距離をもって連続している場合は、当該大規模集落の一部とする。
- 連たんとは建築物の敷地間の距離が５５メートル以内で連続していること。
- 棟数の密度は、１ヘクタールあたり建築物が６棟以上存すること。
大規模な既存集落に該当するかどうかという判断は非常に難しいため、事前に市役所に問い合わせることをお勧めします。
市街化調整区域決定前から継続して居住している
例外として、やむを得ない理由により１年以内の期間転出していたり、就学、就労のため一時的に単身で転出していた場合は継続性が認められることになっています。
世帯構成員の子等
世帯構成員の子等とは、世帯構成員の子または世帯構成員の孫（世帯構成員と市街化調整区域決定前に同居していた者の子）に限るとされています。
分家住宅を建築する場合は必ず役所に事前相談しましょう。
着工直前になって、「本家の後継者がいない。」、「調整区域から引っ越していて居住の継続性がない。」という事実が発覚したがどうすればよいか？
というような相談を受けることがしばしばありますが、こうなってしまってはお手上げです。そもそも、要件を満たしていないにもかかわらず計画を進めてしまっていることが大問題なわけです。
ほとんどの市町村では、分家住宅等の建築をする場合、必ず事前相談をするよう求められます。これは、口頭で話すだけではなく、戸籍や固定資産の所有状況を公的書類によってきちんと確認する作業になります。
役所も書類を提出されてから拒否しなければならないとなると、申請者にとってそれまでの計画が無駄になってしまうことになりますし、申請者の怒りの捌け口となったりしますので、そのような事態は避けたいということもあるのでしょう。
不動産屋や工務店などを過信して丸投げせず、希望する土地が見つかった時点で、事前にご自身で役所に相談されるのがよいでしょう。
理由書が必要な方へ
分家住宅の申請で理由書が必要な方は、こちらを参考にしてみてください。
↓
分家住宅の理由書① 実家から新築へ
