市街化調整区域内の農地に住宅を建てる場合で最も多いのが分家住宅ではないでしょうか。
分家住宅とは、農家の後継ぎ以外の者が本家から独立し、新たな世帯を作るための住宅のことです。例えば、農家（本家）を長男が継ぎ、次男が結婚して新しい世帯を作るための住宅を建てるといった場合です。
原則として市街化調整区域内では住宅を建てることは禁止されていますが、分家住宅については都市計画法の例外として認められています。（都市計画法第３４条１４号「その他やむを得ない開発行為」）
開発許可の基準についてはこちらをご確認ください。
したがって、分家住宅の理由書を書く際には、農地法と都市計画法を意識する必要があるということです。
理由書は任意形式の文章であるため、こう書けば正解というものはありません。ですから、担当者から指摘を受けやすい部分でもあるわけです。実際に、語尾の表現の仕方など「どっちでもいいだろ！」と言いたくなることを指摘されることもありました。
しかし、そんな理由書をクリアできれば許可はもう目前です。この記事をじっくり読み込んで参考にしてみてください。
それではまず、私が実際に許可を受けるために書いた理由書をご覧ください。
記入例① 実家から新築へ
今回は、旦那さんの実家で生活していた夫婦が、新たに市街化調整区域内に分家住宅を建てるケースです。
敷地面積が５００㎡以下で、盛土もしていないことから開発行為には該当しませんでしたので、農地転用許可と建築許可を同時申請しました。
今般、上記土地に分家住宅を建築したく申請します。
私は、平成○○年に結婚し、その後２人の子供を授かり、下記住所（夫の実家）にて義父母と共に居住しております。
現在、夫の実家では新聞店を営んでおり、限られた居住スペースの中で生活をしています。しかし、長女が来年早々には４歳になり、やんちゃ盛りで、また、昨年末には待望の長男も産まれたことにより、次第に現在の住まいが窮屈に感じられるようになっています。
今後の子供たちの成長を考えると、今のままでは私たち家族が生活をし続けることがますます不便になることは明らかであり、義父母とも相談し、現在の住まいを出て、分家住宅を建築する決意を致しました。
建築地の選定にあたり、なるべく住み慣れた現住所から近い土地であるほうが生活もしやすく、高齢である義父母の傍で、これからもお互い助け合って暮らしていけると考え、近所の土地所有者様に交渉をしてまいりました。
その結果、今の住まいからすぐ近くの土地を譲っていただけることになり、これ以上ない条件であると思い、申請地に選定いたしました。
申請地は閑静な集落内にあり、分家住宅の建設地として最適な土地であると考えています。
以上の事をどうかご理解頂き、ご処理して頂きます様よろしくお願い申し上げます。
尚、本家につきましては、兄が後継することに決まっている為、全く問題はありません。
※ポイントとなる部分を赤字で表示しています。
ポイント① 現在の状況を書く
まず、現在どのような世帯構成でどのように生活しているのかを書きます。
基本的には、実家で二世帯が同居しているとか、賃貸アパートに住んでいるパターンが多いです。
記入例のケースでは、店舗兼住宅で居住スペースが限られていること、子供が生まれたことで手狭に感じるようになったことを挙げ、今後家族で快適な生活を送るためには新しい住宅を建てる必要があることを説明しています。
なお、すでに二世帯住宅に住んでいたり、敷地内に住宅が２棟あるなど十分な居住スペースがある場合には、「なぜ新しい住宅が必要なのか？」という指摘がされる可能性があります。
この場合、申請を拒否されることはありませんが、合理的な理由を求められ理由書に記載しなければりません。
ただ単純に住宅を建てたいという理由だけでは許可されませんのでご注意ください。
ポイント② 土地の選定理由を書く
次に、土地の選定理由を書きます。
農地法では立地基準という許可基準があり、農地の区分にもよりますが、他の土地では目的を達成できない場合には例外的に許可されるとされています。
立地基準についてはこちらをご覧ください。
記入例のケースでは、住み慣れた地元で、かつ、義父母と協力してこれからも生活したいという希望を述べ、他の土地では目的を達成できない理由としています。
行政としては、本家が途絶えることは避けたいことですので、本家と協力して生活したいという申請者の希望に対して悪い印象は持たないでしょう。
ポイント③ 申請地が建築地として適していることを念押しする
都市計画法では、既存の集落内でないと分家住宅を建てることができないことになっています。
既存集落内かどうかは、添付書類である見取図を参照すれば判断できるので必ずしも理由書に書く必要はないかもしれませんが、敢えて分家住宅に適した土地であることを強調しています。
既存集落
公共施設や一定規模の戸数が存在する地域のことです。例えば、広大な農地の真ん中は既存集落に該当しませんので分家住宅を建てることはできません。
本家の後継者がいることを書く
本家あっての分家ですから、本家に後継者がいなくては分家住宅を建てることはできません。したがって、後継者がちゃんといることを書いておく必要があります。
記入例のケースでは、兄が後継者なので申請者は分家資格があるということを説明しています。
なお、添付書類として本家の戸籍などを提出しますので、家族構成が戸籍の記載事項と食い違うことのないように注意してください。
また、戸籍では誰が本家の後継者になるのかは判断できませんので、理由書には後継者の申請人から見た続柄と名前を明記しておきましょう。
まとめ
いかがでしょうか？何を書けばよいのかまったく分からなかった方は、どんなことを書くのかイメージがつかめたのではないでしょうか？
理由書は法令の規定をクリアしていることを、事実に沿って書いていく必要がありますので、法令に詳しくない方には難しいかもしれません。また、ダラダラと長文になってもいけませんので、ある程度の文章力も必要になります。
難しいと感じた方は、ぜひ上記の記入例を参考にしてみてください。
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